Aufteilungsverbot für Mehrfamilienhäuser

Im vergangenen Jahr hatten wir Sie bereits über ein mögliches Aufteilungsverbot von Mietshäusern informiert. Nun ist dieses Verbot in Kraft getreten. Die Landesregierung hat die sogenannte „Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs“ herausgegeben. Doch was bedeutet das für Wohnungseigentümer und Mieter?

In diesem Artikel klären wir die wichtigsten Fragen zur neuen Verordnung und ihren Auswirkungen. Planen Sie den Verkauf einer Immobilie oder möchten Sie sich zu Ihrem Immobilienprojekt juristisch beraten lassen? Dann sind wir gerne für Sie da.

Was zählt als „angespannter Wohnungsmarkt“?

Ein neues Gesetz aus dem Baurecht erlaubt es den Landesregierungen seit dem vergangenen Jahr, einzelne Gemeinden nach festgelegten Kriterien als „angespannten Wohnungsmarkt“ zu definieren. Zu diesen Kriterien gehören unter anderem stark steigende Mietpreise sowie geringer Leerstand und die Belastung einzelner Haushalte durch die Miete.

Für die Stadt Hannover sowie 17 weitere niedersächsische Gemeinden (darunter auch Laatzen und Langenhagen) treffen diese Kriterien nun zu. Ist der Wohnungsmarkt einer Gemeinde als „angespannt“ definiert, haben die Gemeinden erweiterte Rechte, um den Wohnungsmarkt zu regulieren. In Niedersachsen bedeutet das: Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und derzeit vermietet, darf einzelne Wohnungen nur noch mit Genehmigung verkaufen.

Welche Auswirkungen hat die Verordnung für Immobilieneigentümer?

Für die Erteilung einer Genehmigung zum Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus ist ab sofort die jeweilige Gemeinde zuständig, in der sich die Immobilie befindet – für Hannoveraner also die Stadt Hannover.

Es gibt zwar Ausnahmen, nach denen Wohnungseigentümer von der Genehmigungspflicht entbunden sind. Fällt Ihr spezieller Fall allerdings nicht unter diese Ausnahmen, so ist es unwahrscheinlich, dass die betreffende Gemeinde die neue Verordnung sogleich mit einzelnen Ausnahmen und Genehmigungen „verwässern“ wird. Aber: Die Verordnung gilt zunächst nur bis Ende 2025. Möglicherweise können Sie Ihre Wohnung also in wenigen Jahren wieder ohne Genehmigung verkaufen.

Was zum jetzigen Zeitpunkt allerdings auch sehr wahrscheinlich ist: Für alle vom „angespannten Wohnungsmarkt“ betroffenen Gemeinden wird die Mietpreisbremse zur Anwendung kommen. Damit soll schließlich ebenfalls eine Entlastung des Wohnungsmarktes erreicht werden – indem die Miete in Bestandswohnungen bei einem Mieterwechsel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Wer ist von der Genehmigungspflicht ausgenommen?

Es gibt zum Glück auch Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Dazu gehören unter anderem folgende Szenarien: Befinden sich in einem Wohnhaus weniger als fünf Wohnungen, so können Eigentümer weiterhin einzelne Wohnungen verkaufen. Auch wenn eine Erbengemeinschaft ein Mehrfamilienhaus erbt und dieses zugunsten einzelner Erben aufgeteilt werden soll, ist die Aufteilung noch möglich.

Auch für den Fall des Eigenbedarfs dürfen Wohnungen verkauft werden: Wer seinen Angehörigen zur eigenen Nutzung eine Wohnung verkaufen möchte, kann das weiterhin tun. Auch an die derzeitigen Mieter dürfen Wohnungen verkauft werden – allerdings nur, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnungen kaufen möchten.

Die Gemeinden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ in Niedersachsen sind laut der Verordnung die Landeshauptstadt Hannover sowie die Städte Laatzen und Langenhagen. Außerdem betroffen sind Buxtehude, Lüneburg, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Göttingen, Norderney, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg, Juist, Wangerooge, Baltrum, Langeoog und Spiekeroog.

Besitzen Sie also ein Mehrfamilienhaus in Niedersachsen, das sich in keiner der genannten Gemeinden befindet, sind Sie von der neuen Verordnung nicht betroffen – und damit auch nicht vom Aufteilungsverbot.

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