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Neues aus dem Bau- und Architektenrecht

Die (neue) außerordentliche Kündigung des Bauvertrages

I. Alte Rechtslage

Gesetzlich bestanden bereits die Kündigung wegen unterlassener Mitwirkung gem. § 643 BGB, sowie die freie Kündigung des Bestellers gem. § 649 BGB sowie die durch die Rechtsprechung anerkannte Kündigung aus wichtigem Grund, die überwiegend auf § 314 BGB gestützt wurde.

II. Neuerung

Die Möglichkeit nach § 643 BGB bleibt unverändert bestehen, der frührere § 649 BGB findet sich jetzt in § 648 BGB. Zum ersten mal im Bauvertragsrecht festgehalten wird die Kündigugn aus wichtigem Grund in § 648a BGB. Die große Besonderheit ist allerdings, dass diese Möglichkeit ausdrücklich auf den ebenfalls neu geregelten Bauträgervertrag keine Anwendung findet (§ 650 u Abs. 2 BGB).

Der Bauträgervertrag soll also nicht mehr durch die außerordentliche Kündigung beendet werden können, sodass ein wichtiges Mittel der Vertragsbeendigung weggefallen ist. Es bleiben daher vorrangig Rücktritt und einvernehmliche Aufhebung um den einmal geschlossenen Bauträgervertrag zu beenden, sowie die (beschränkten) Möglichkeiten der Anfechtung. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll es "mit Blick auf die Einheitlichkeit des Vertrages und die Ausübung der Rechte daraus" überhaupt nicht mehr möglich sein, sich aus einem Bauträgervertrag durch eine Kündigung zu lösen. Ob der Gesetzgeber hier den weiteren Regelungsbedarf übersehen hat und daher eine analoge Anwendung in Betracht kommt wird hoch streitig sein. Zumindest im Hinblick auf die bestehende und bekannte Schutzlücke bezüglich der Abschlagszahlungen im System der MaBV scheint der AUsschluss des Kündigungsrechts ohne weitergehende Regelung sehr fragwürdig.

Über weitere Auswirkung und Reaktionsmöglichkeiten beraten die Rechtsanwälte Heidelberg und Bathon Sie gerne.



 

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