Cookies helfen uns bei der Bereitstellung unserer Inhalte und dabei das Nutzererlebnis zu verbessern. Mit der Nutzung dieser Website erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden.
Ok Mehr Informationen

MPC Sachwerte Rendite-Fonds Indien II

  1.  Der Prospekt klärt nicht über die gesetzliche Ungleichbehandlung ausländischer Investoren auf

Grundsätzlich zielt frei bestimmtes unternehmerisches Handeln im Immobilienmarkt darauf ab, durch die Entwicklung oder den Kauf von Mietflächen diese gewinnbringend zu bewirtschaften und zum gegebenen Zeitpunkt zu verkaufen. Für dieses Kernziel erfolgen im Vorwege Entscheidungen zum Immobilientyp, Standort, Lage sowie zur baulich-technischen Qualität der Immobilie. Staatliche Regulierungen, welche die unternehmerische Freiheit ausländischer Investoren stark beeinträchtigen, stellen hingegen grundsätzlich einen negativen Faktor in der Standortauswahl dar.

 

Eben solch einen negativen Faktor verschweigt der Prospekt geflissentlich. In Indien wird für ausländische Direktinvestoren gesetzlich ein Erwerb von Bestandsimmobilien ausgeschlossen. Zulässig sind insoweit nur Projektentwicklungen, die ihrerseits spezifischen behördlichen Auflagen unterliegen. Daraus folgt, dass ein späterer Verkauf an kapitalstarke ausländische Investorengruppen nicht möglich ist, was wiederum zur Folge hat, dass so eine freie Preisbildung auf dem Markt verhindert wird. Dies stellt einen signifikanten Länder- bzw. Standortnachteil dar.

 

Des Weiteren wird für Projektentwicklungen gesetzlich eine Mindestnutzfläche von 50.000 qm vorgeschrieben („Minimum Area“). Nötige Unternehmensentscheidungen werden diesbezüglich stark eingeschränkt, zumal in manchen Regionen kleinere Flächen aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoller wären.

 

Auch schreibt der indische Gesetzgeber eine Mindestinvestition von 10,0 Mio. USD vor. Ausländischen Direktinvestoren wird somit die Möglichkeit genommen, die Höhe ihrer Investition selbst zu bestimmen.

 

Ferner dürfen fertiggestellt Immobilien frühestens 3 Jahre nach Anfangskapitalisierung veräußert werden. Dies birgt insoweit die Gefahr in sich, als eine Risikominimierung durch einen vorzeitigen Verkauf einer Immobilie nicht möglich ist.

 

Die massiven Einschränkungen ausländischer Direktinvestoren in der Entfaltung ihrer unternehmerischen Aktivitäten durch den indischen Gesetzgeber, die sich direkt auf operative Entscheidungen auswirken, wurden vom Prospektherausgeber vollständig zurückgehalten.

2  Der Prospekt verschweigt, dass sich die Fertigstellung der Bauprojekte Treasure Island Jabalpur (Nr. 2), Treasure Island Raipur (Nr. 3), Market City Kurla (Nr. 4) sowie Hotel High Street Phoenix (Nr. 9) verzögern

 

Dem Prospektherausgeber zufolge war im Jahr 2009 die vollständige Fertigstellung der Bauprojekte Nr. 2 und Nr. 3 geplant. Für die Projekte Nr. 4 und Nr. 9 war eine Fertigstellung für Ende 2009/ Anfang 2010 vorgesehen. Es traten massive zeitliche Verzögerungen ein.

Mit Stand März 2010 befand sich Projekt Nr. 2 noch im Rohbau. Lediglich das zweite Obergeschoss war zu „fast“ ¾ fertiggestellt. Bei dem Projekt Nr. 3 war zu diesem Zeitpunkt der Rohbau „fast“ fertiggestellt. Der Rohbau des Bauprojektes Nr. 4 war gemäß des vierten Nachtrags zu ¾ vollzogen. Projekt Nr. 9 wies im März 2010 einen „fast“ fertigen Rohbau auf.

 

Demnach konnte die im Prospekt angegebene Fertigstellungsplanung in keinem Fall eingehalten werden.

3.     Der Emissionsprospekt führt  zur Darstellung des anwendbaren Rechts in die Irre

 

Der Verkaufsprospekt zum „MPC Indien 2“ weist weder allgemein noch detailliert auf die gesetzlichen Restriktionen für ausländische Immobilien-Direktinvestoren in Indien hin. In Abwägung von Chancen und Risiken mussten Investoren des „MPC Indien 2“ daher von der weltweit üblichen Gleichbehandlung aller Marktteilnehmer ausgehen. Die massiven Einschränkungen ausländischerer Direktinvestoren in der Entfaltung ihrer unternehmerischen Aktivitäten durch den inländischen Gesetzgeber, die sich direkt auf operative Entscheidungen auswirken, wurden vom Prospektherausgeber vollständig zurückgehalten. Ausweislich des Emissionsprospektes, S 35 lautet es unter Standortvorteile:

 

- Kulturell niedrige Markteintrittsbarrieren: aufgrund der englischen Sprache und der Anlehnung an das angelsächsische Rechtssystem.

 

Der Prospektherausgeber führt mit der gesondert gekennzeichneten, exponierten Behauptung, wonach in Indien ein an das  angelsächsisches Rechtssystem (Common Law“) angelehntes Recht verankert ist, latent in die Irre. Im konkreten Fall beinhaltet das Rechtssystem restriktive Gesetze für ausländische Direktinvestoren, deren Anwendung nach angelsächsischen Gepflogenheiten erfolgt.

 

4.    Der Emissionsprospekt die indische Volkswirtschaft unzutreffend dar und verschleiert Quellen

Ausweislich des Emissionsprospektes, S. 30 beziehen sich die Prospektverantwortlichen auf eine Quelle der Bundeszentrale für politische Bildung mit dem Titel - Weltmacht Indien, Die neue Herausforderung des Westens, 2007 - i.V.m. einer Quelle des Auswärtigen Amtes, Wirtschaft Indien 2008.

 

Zunächst ergibt sich aus der Tabelle auf S. 30 des Emissionsprospektes keine sinnvolle Verknüpfung der beiden genannten Quellen. Es stellt sich somit die Frage, weshalb der Prospektherausgeber auf derart ungewöhnliche Quellenzitate zurückgreift, um allgemeine Angaben zur indischen Volkswirtschaft zu dokumentieren.

 

Bei genauer Recherche ergibt sich überdies, dass eine Quelle von der Bundeszentrale für politische Bildung – Weltmacht Indien, die neue Herausforderung des Westens 2007“ nicht existiert. Vielmehr belegt eine interne Quelle, dass die Publikation  der Bundeszentrale für politische Bildung bereits aus dem Jahre 2006 stammt.

 

Demnach kann sich der Informationsstand nicht auf 2007/2008 belaufen, wie im Prospekt angegeben, sondern bestenfalls auf 2006/2007. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass eine Publikation von volkswirtschaftlichen Informationen im Jahr 2006 typischerweise auf Angaben des Vorjahres 2005 basiert. Die zweite im Verkaufsprospekt zum „MPC Indien 2“ genannte Quelle vom Auswärtigen Amt, deren Inhalte sich nahezu mystisch mit der ersten Quelle verbinden, kann für diese Untersuchung nicht belegt werden. Grund hierfür ist, dass das Auswärtige Amt regelmäßig Länderberichte online publiziert und ständig aktualisiert. Welche Informationen der Bericht im Jahr 2008 beinhaltete und wie sich diese mit der ersten Quelle (nachweislich aus dem Jahr 2006) verbinden, kann daher nicht beurteilt werden. Im Endergebnis führen die Quellenangaben des Prospektherausgebers dazu, dass eine Überprüfung der Informationen im Verkaufsprospekt anhand der Primärquellen aufgrund der intransparenten Verbindung beider Dokumente ausscheidet.

 

Der Prospektherausgeber behauptet in der besagten Tabelle, S. 30 des Emissionsprospektes, dass 700 Millionen Inder erwerbstätig seien, woraus sich bei einer angegebenen Bevölkerung von 1,1 Milliarden Menschen eine Erwerbstätigenquote von ca. 64% ableitet. Diese Informationen verbindet sich mit weiteren Prospektangaben auf Seite 31, wonach die indische Volkswirtschaft zweistellig zulegt und bis 2050 auf Platz 3 im internationalen Ranking liegen könnte.

 

Verbal wird ausgeführt, dass der Wohlstand in Indien noch weit vom Niveau westlicher Industrienationen entfernt sei, aber zukünftig ein positiver Trend aufgrund weiterer Investitionen zu erwarten sei. Diese Informationen verbindet sich mit weiteren Prospektangaben auf Seite 31, wonach die indische Volkswirtschaft zweistellig zulegt und bis zum Jahr 2050 auf Platz 3 im internationalen Ranking liegen könnte

Dass es sich mit Verkaufsprospekten um Werbeprosa handelt, die im Kern zu positiven Investitionsentscheidungen motivieren soll, ist allgemein bekannt. Für den Fall „MPC Indien 2“ wird allerdings ein Bild der indischen Volkswirtschaft erzeugt, dass sich nur einen bestimmten Ausschnitt der Realität bezieht, der sich werblich positiv darstellen lässt. Auch das mag zulässig erscheinen, allerdings werden hierfür falsche Tatsachenbehauptungen vorgeschoben. Der Prospektherausgeber behauptet in der Tabelle auf Seite 30, dass 700 Millionen Inder erwerbstätig seien, woraus sich bei einer ebenfalls in der Tabelle angegebenen Bevölkerung von 1,1 Milliarden Menschen eine Erwerbstätigenquote von ca. 64% ableitet. Quelle 6, Statistisches Bundesamt, Statistisches Jahrbuch 2017, zeigt auf Seite 360 Erwerbstätige und Erwerbstätigenquoten in der Bundesrepublik Deutschland für die Jahre 2005, 2010, 2015 und 2016 auf.

 

Im Jahr 2016 lag die Erwerbsquote in Deutschland bei rd. 58%. Aus den Angaben des Prospektherausgebers zum „MPC Indien 2“ folgt demnach, dass die indische Erwerbsquote höher als im industrialisierten Deutschland ausfällt. Das erscheint wenig plausibel. Aus einer internen Quelle der Deutsche Bank Research, Anfang/Mitte des Jahres  2006, Seite 7, wird deutlich, dass es sich mit der Prospektangabe zur Anzahl der Erwerbstätigen um eine falsche Tatsachenbehauptung mit weitreichenden Folgen handelt.

 

Aus dieser Quelle ergibt sich, dass 400 Millionen bzw. 35% der indischen Bevölkerung mit Stand 2005 Analphabeten mit entsprechend eingeschränkten Lohnsteigerungsmöglichkeiten („pay increases“) waren. 40 Millionen Menschen waren arbeitslos gemeldet, was bei 400 Millionen potenziellen Erwerbstätigen („workforce“) einer Arbeitslosenquote von 10% entsprechen würde. Die Angabe im Verkaufsprospekt zum „MPC Indien 2“, wonach 700 Millionen Menschen erwerbstätig seien, kann also schon anhand der Auswertung der Quelle nicht zutreffen. Eine nahezu Verdopplung der Erwerbstätigen innerhalb von zwei Jahren ist vollkommen unrealistisch.

Allerdings legt diese Quelle ohnehin dar, dass die Arbeitslosenquote vollkommen unbrauchbar für die Kennzeichnung der Beschäftigungssituation für die indische Bevölkerung ist, da 90% der Menschen ihren Lebensunterhalb außerhalb eines organisierten Arbeitsmarktes fristen („Tagelöhner“). Da kein Beschäftigungsverhältnis im eigentlichen Sinne existiert, sind diese Menschen „unterbeschäftigt“.

 

Während der Prospektherausgeber des „MPC Indien 2“ werbewirksam 700 Millionen erwerbstätige Inder angibt, gehen in der Realität 90% der indischen Erwerbstätigen keiner geregelten Beschäftigung nach. Dieser Umstand löst keine wohlwollende Wohlfahrtsdebatte aus, sondern stellt eine zentrale ökonomische Ausgangslage für Standortentscheidungen dar. Denn die katastrophale Erwerbssituation viele indischer Bürger und Bürgerinnen führt zu einer entsprechenden Massenarmut, die folglich als einen der wesentlichen ökonomischen Nachteile für ausländische Direktinvestitionen in indische Projektentwicklungen dokumentiert. Hinzu kommen eine ausufernde Korruption, stark fragmentierte Grundstückparzellen und die bereits aufgeführte, extrem hohe Stempelsteuer (hierzu nachfolgend). Selbige kann bei grenzüberschreitenden Grundstücken doppelt anfallen.

 

Der im Juni 2007 von der Konrad Adenauer Stiftung veröffentlichte Länderbericht präzisiert die Armutssituation in Indien.


Wenn 80% der indischen Bevölkerung gemäß Angabe der Konrad-Adenauer-Stiftung im Jahr 2007 von bis zu zwei US-Dollar am Tag leben stellt die Mittelschicht eine entsprechende Minderheit dar. „Stark ansteigender Konsum des modernen Indiens“ (S. 3 des Emissionsprospektes) ist bei einem Anteil der Erwerbstätigkeiten von 90% ohne festes Beschäftigungsverhältnis reine Utopie. Dem Emissionsprospekt können an weiteren Stellen fehlerhaft aufgestellte Behauptungen zur tatsächlichen volkswirtschaftlichen  Realität nachgewiesen werden, die diesen Rahmen indes sprengen würden.

 

 

Der Prospektherausgeber des „MPC Indien 2“ zeigt auf Seite 34 eine indische Mittelschicht ab, wobei er sich auf Expertenaussagen stützt. Namentlich ist hier Herr Ihlau zu nennen, auf dessen Publikation im Jahr sich der Prospektherausgeber für die Angaben in der Tabelle auf Seite 30 beruft.

 

In der Publikation wird aber auch die Kehrseite des Booms aufgezeigt.

 

Der Autor sagt aus, dass in Indien ca. 70 Millionen einer Mittelschicht nach europäischen Maßstäben angehören. 70% aller Beschäftigten verdienen ihren Lebensunterhalt in der Landwirtschaft. 26% der indischen Bevölkerung leben unterhalb der Armutsgrenze, pessimistische Schätzungen gehen von 75% aus. Mit Hinblick auf die Angaben unserer Quellen erweist sich die pessimistische Schätzung als realistisch. Auf Seite 34 des Verkaufsprospekts zum „MPC Indien 2“ wird hingegen behauptet, dass 350 Millionen in Indien der Mittelschicht angehören sollen. Ohne Beachtung europäischer Maßstäbe, die für durchschnittlich verständige Prospektleser anzuwenden sind, gibt der Experte immerhin 100 Millionen Menschen weniger an. Entscheidend ist jedoch, dass lediglich 70 Millionen Inder einen Wohlstand erreicht haben, der europäischen Vorstellungen der Mittelschicht entspricht. Sämtliche Ausführungen der Prospektherausgebers des „MPC Indien 2“, welche das Bild einer prosperierenden Volkswirtschaft mit einer zunehmenden Konsumfreudigkeit der indischen Mittelschicht als allgemeingültigen Wirtschaftstrend behaupten, beziehen sich damit auf einen Bevölkerungsanteil von 6%. Es handelt sich also nicht um einen breiten Trend, der die gesamte indische Wirtschaftswelt betrifft, sondern um eine Ausnahmeerscheinung.

 

5. Weiteres Vorgehen

Haben auch Sie diese Kapitalanlage erworben, können Sie gern Herrn Dr. Rädecke, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht konsultieren. Derzeit wird eine umfangreiche Klage wegen Prospektfehlern vorbereitet.

Ebenfalls können Sie Schadensersatzansprüche gegen den Vermittler erheben, sofern Sie bei Zeichnung der Kapitalanlage fehlerhaft beraten worden sind. Ist Ihnen dieses Invest als sicher und geeignet für die Altersvorsorge angedient worden? Das vermittelnde Kreditinstitut hat seine Pflichten ebenfalls verletzt, wenn es Sie nicht ungefragt über die Höhe der erhaltenen Rückvergütungen aufgeklärt hat.

Für weitere Fragen betreffend einer Haftung, steht Ihnen Herr Dr. Rädecke zur Verfügung. 



 

STRASSE PLZ ORT TelefonTELEFON TelefaxTELEFAX © COPYRIGHT