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MPC Sachwert Rendite-Fonds Japan

Der von dem Emissionshaus MPC aufgelegte Fonds "Sachwerte Rendite-Fonds Japan" geriet bereits früh in Schieflage.

Der 2008 seitens der MPC Capital AG aufgelegte geschlossene Immobilienfonds "Sachwerte Rendite-Fonds Japan", welcher in insgesamt neun Immobilienprojekte investierte, musste bereits frühzeit Sondertilgungen vornehmen und Ausschüttungen reduzieren bzw. stoppen, da eine Verletzung der in den Darlehensverträgen aufgenommenen Loan-to-Value Klausel. drohte.

Nach gründlicher Recherche weist der Emissionsprospekt nach unserer Auffassung mehrere vitale Fehler auf.

1. Warum verkennt der Emissionsprospekt stell  das Investitionsumfeld fehlerhaft dar?

 

Die Angaben zum Investitionsumfeld sind im Emissionsprospekt fehlerhaft dargestellt. Ausweislich der S. 34 des Emissionsprospektes wird behauptet, dass sich Japan seit 8 Jahren auf einem Wachstumskurs befindet.

 

Dort lautet es:


 

Mit einer Inflation von 2,4 % und einer vergleichsweisen niedrigen Arbeitslosenquote von 4,2 % hat Japans Wirtschaft im September 2008 eine gute Ausgangsposition für die Zukunft. Als Quelle für diese Grafik gibt der Prospektherausgeber  folgende an: „Quelle: Bank of Japan, UBS und IWF, März 2008 und Prognose im Oktober 2008“. Anhand dieser Angabe ist davon auszugehen, dass sämtliche verbalen Ausführungen den Stand Oktober 2008 aufweisen, was der Bezug auf September 2008 hinsichtlich einer Inflationsrate von 2,4 % bestätigt.

 

Die Qualität der Quellenangabe ist jedoch als mangelhaft zu beurteilen, da eine Identifikation der jeweiligen Quelle mangels ausreichend präziser Information ausscheidet. Es werden drei Quellen vermischt, welche sich auf die aktuelle Prognose bezieht, bleibt vollkommen offen.

 

Die Bank of Japan (BOJ) hat am 04. November 2008 zur Inflation Stellung genommen und unterscheidet dabei zwischen dem Index für das inländische produzierende Gewerbe und dem Konsumenten-Preisindex.

 

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wird für das Jahr 2008 eine Inflationsrate von 1,5 % erwartet, die bereits im Jahr 2009 auf null herabsinkt. Für das Jahr 2010 erwartet die Zentralbank eine Inflationsrate von maximal 0,5 %. Die Angabe des Prospektherausgebers, wonach im September 2008 eine Inflationsrate von 2,4 % zu konstatieren sei, ist demnach falsch.

 

2. Der Emissionsprospekt verkennt die deflationäre Tendenz?

                

Der Emissionsprospekt verschweigt die tatsächlich vorliegende deflationäre Tendenz.

 

Ab dem Jahr 1999 bis Ende 2008 herrschte überwiegend eine Deflation, teilweise lagen Stagnationen des CPI (Konsumenteninflationsrate) vor. Das Jahr 2008 zeigt eine leicht positive Inflationsrate und stellt damit eine Ausnahmeerscheidung dar. Gemäß der Angaben der japanischen Zentralbank war ab 2009 von einer für japanische Verhältnisse „normalen“ Inflation von 0 % bis 0,5 % p.a. auszugehen.

 

Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe erschien im „The Guardian“ ein Artikel mit der Überschrift „Japan suffers biggest single-day stop drop for 20 years“. Dieser Artikel weist auf Rezessionsbefürchtungen hin, die insbesondere auf einem schwachen Konsum basieren.

 

Gemäß der Wirtschaftlichkeitsprognose auf Seite 84 des Verkaufsprospekts steigen die kalkulierten Einnahmen von anfänglich rd. JPY1,24 Mrd. im Zeitraum 2008/2009 auf ca. JPY 1,6 Mrd. im Zeitraum 2017/2018. Auf diesem Erlösniveau setzt die Verkaufsplanung auf, die gemäß der Angaben auf Seite 92 einen Verkauf  der Fondsimmobilien zum 17,4 fachen des kalkulierten Mietererlöses ansetzt. Alle Risikodarstellungen auf Seite 92 f bis 94 setzen den Eintritt einer unterstellten Inflationsrate von 1% voraus, was angesichts der Wirtschaftshistorie Japans vollkommen absurd erscheint. Selbst wenn man optimistische Prognosen gelten lässt, hätten für eine sachgerechte Abwägung der Risiken zumindest ausreichend Informationen zur landesüblichen Inflation nachgehalten werden müssen. Die Möglichkeit, die Risiken der Inflationsannahme individuell abzuwägen, scheidet anhand der vorliegenden Prospektangaben aus.

 

3. Warum missachtet der Emissionsprospekt die Umsätze im Einzelhandel?

 

Auf S. 36 reduziert der Prospektherausgeber sämtliche Marktfaktoren für japanische Einzelhandelsimmobilien auf die Entwicklung des Konsumentenverhaltens 2004 – 2008. Von weitreichender Bedeutung ist die Behauptung, wonach der Einzelhandel seine Umsätze gefestigt habe und seine Profitabilität nachhaltig gesteigert habe. Nachprüfbare Zahlen zur faktischen Begründung werden nicht angeführt.

 

Von weitreichender Beurteilung für die Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit und Redlichkeit des Prospektherausgebers ist ein genauer Blick auf die hier aufgeführte Quelle. Hier verwendet der Prospektherausgeber sechs Monate alte Ergebnisse auch für die Prognose, während zwei Seiten zuvor für die Darstellung des Bruttoinlandsprodukts und deren Prognose der aktuelle Stand bei Prospektherausgabe (Oktober 2008) aufzufinden ist. Nur wer sich die Angaben sehr genau ansieht, wird feststellen, dass der Prognosebalken auf den Zeitpunkt März 2008 entfällt, nicht auf Oktober 2008.


Diese Grafik zur Veränderung des Konsumverhaltens auf Seite 36 erfolgt ohne Angabe der absoluten Bezugsgröße. Dadurch entbehrt diese Darstellung jegliche Aussagekraft.


 

Rund um das Datum der Prospektveröffentlichung wurden von der New York Times am 31.10.2008 unter der Überschrift „Fear of Deflation Lurks as Global Demand Drops“ und am 16.11.2008 unter der Überschrift Japan´s Economy, World´s Second Largest, Is in Recession“  Artikel veröffentlicht.


 

Die faktenbasierten Angaben aus diesen Artikeln lassen sich wie folgt zusammenfassen:

 

  1. Die japanische Volkswirtschaft befindet sich offiziell, d.h. nach Einschätzung durch japanische Ministerien, in einer Rezession.
  2. Der japanische Wirtschaftsminister geht von steigenden konjunkturellen Abschwächungsrisiken aus.
  3. Der japanische Export leidet unter einer nachgebenden Nachfrage aus den USA für Autos, Fernseher und Maschinen. Hierdurch werden entsprechend Arbeitsplätze gefährdet, das verfügbare Einkommen droht zu sinken.
  4. Die Binnennachfrage ist aktuell anhaltend schwach.

 

 
Die Prospektbehauptung, wonach der Einzelhandel seine Umsätze gefestigt habe, ist falsch.



4. Reißen der Loan to Value Klausel trotz Vollvermietung

 

Es ist weiterhin festzustellen, dass das Kapitel „die wesentlichen Risiken der Vermögenslage“ keinerlei Aufklärung über die bei hypothekarischen Immobiliendarlehen grundsätzlich anzunehmende Loan to Value Klausel beinhaltet. Selbst wenn man davon ausgeht, dass diesbezüglich keine ausdrückliche Aufklärung zu erfolgen hat, verbindet sich dieses Risiko im vorliegenden  Fall mit den mangelhaften Angaben des Prospektherausgebers zu üblichen (Null)Inflation in Japan.

 

Bei einer anhaltenden Inflation würden sich die realen Mieterlöse der Immobilien verringern und dadurch den Wert der Immobilie reduzieren. Durch diesen Sonderfall ist es möglich, dass trotz Vollvermietung die Loan to Value Klausel verletzt wird. In diesem Fall sind typischerweise Sondertilgungen und zusätzliche Sicherheiten zu leisten. Verbindet sich dieser Umstand aufgrund einer wirtschaftlichen Rezession zeitgleich mit Mieterausfällen drohen entsprechende Kapitalverluste aus Zwangsverkäufen.

 

Die mangelhaften Angaben zur (Null)Inflation sowie zur wirtschaftlichen Rezession mit sämtlichen bereits dokumentierten Folgen führt weiterhin zwangsläufig zu einer Fehlbewertung der auf Seite 90 f. dargestellten Chancen auf Vermögensmehrung. Anhand der Prospektangaben fußt die Prognose auf einem soliden Investitionsumfeld, das sich tatsächlich in einer schweren wirtschaftlichen Krise befand.  

 

5. Weiteres Vorgehen

Sind Sie ebenfalls Gesellschafter dieser Beteiligung, können Sie sich gern an Herrn RA Dr. Rädecke, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, wenden.

Ebenfalls prüfen wir, ob dieser Fonds zu ihren Anlagezielen passt, respektive, ob Sie anleger- und anlagegerecht von Ihrem Kreditinstitut beraten worden sind. In diesem Zusammenhang stellt sich auch die Frage, ob Ihre Bank Sie über die erhaltenen Provisionen ungefragt aufgeklärt hat.



 

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